Nu kan det bara gå uppåt i England

av Mats Egelius
Publicerad fredag 2 oktober, 2009 i Issue #9 Uppåt i England

Följande text är baserad på anteckningar, observationer och slutsatser från en bostadskonferens i New Port, Wales, 19-20 september 2009. White medverkade tillsammans med vårt Londonbaserade samarbetskontor Sprunt. Den brittiska marknaden är högintressant för White och vår starka erfarenhet inom hållbar arkitektur är ett särskilt trumfkort när vi söker nya uppdrag i Storbritannien.

Den brittiska ekonomin har genomlidit de tuffaste året sedan andra världskriget, och för bostadsbyggandet har det inneburit en halvering av nyproduktionen. Det årliga bostadsbyggandet har rasat från 180-200 000 lägenheter per år, ner till 85 000. Det långsiktiga behovet är på ca 240 000 lägenheter per år.

Arbetslösheten är nu 2,4 miljoner och beräknas gå upp till 4 miljoner. Ändå bedöms den inte ha stor inverkan på nyproduktionen av bostäder så länge de 90 procent som har jobb inte får det sämre.

En allmän åsikt från föredragshållarna (ekonomer, fastighetsdirektörer m fl) var att botten är nådd. Det råder dock stor osäkerhet om hur snabb och hög uppgången blir. Flera varnade för en ”dubbel-dipp”, men menade att en eventuell ytterligare nedgång blir betydligt skonsammare är den första. Det talades om ett tidsspann på 2-5 år innan bostadsmarknaden återhämtat sig.

I Storbritannien har privata investerare som byggt hyresrätter nästan helt försvunnit från marknaden. Många byggare och bostadsutvecklare har det svårt. Byggindustrin har skurit ner väldigt snabbt, produktionskapaciteten kan ha minskat med 40 procent och det finns en oro att byggbranschen inte kan leverera nya bostäder när efterfrågan nu växer.

I Storbritannien byggs alltså hälften av vad som behövs och framförallt efterlyses nya aktörer som bygger hyresrätt för egen förvaltning. Hyresrätter verkar outvecklat i Storbritannien. Att tala och tänka om de boende som kunder är nytt. Nedgången är positiv för de boende i hyresrätt då företagen nu måste vårda sina kunder. Tidigare har det handlat om att köpa och sälja fastigheter. Storbritannien beskrevs som landet med hyresvärdar, ägarlägenheter är väl etablerat. Många har små innehav och liten kunskap om förvaltning och service. Hyresrätter är i Storbritannien oftast så kallade affordable housing (bostäder som folk har råd med).

Det framfördes ett behov av att bygga fler affordable housing. Hyresrätten omnämndes som ”hotellboende”, och i USA finns en utveckling med utökad service plus gemensamma lokaler som gästrum, pool och gym.

Localism
Senast i juni 2010 är det val i England. De konservativa har lanserat begreppet ”localism”, som innebär att många beslut som till exempel rör planering skall flyttas ner på lokal nivå. Stor oro framfördes att localism var receptet för att inget alls kommer att genomföras. För att det skall fungera behövs en stark lokal administration och nya belöningar (bidrag) för att ge incitament för lokala myndigheter att till exempel skapa nya planer för bostadsbyggande.

Nya lånemöjligheter
Svårigheter att få lån är fortfarande en hämsko för möjligheten till ett ökat bostadsbyggande. Bankerna har stora förluster framför sig i fastighetsmarknaden. När minskat byggande höjer priset på det befintliga beståndet är de mycket återhållsamma med nya lån. Nya finansiärer efterlyses. I Storbritannien hoppas man på att stora institutioner skall låna till fastighetsmarknaden, till exempel försäkringsbolag och pensionsfonder.

Förstagångsköpare ute på marknaden
De bostadsköpare som redan är väletablerade vill inte gärna sälja nu eftersom priserna har gått ner, och alltså inte heller köpa. Däremot är det en stor grupp yngre människor, utan tidigare lån och där de flesta fortfarande har bra lön, som vill köpa bostäder.

Hyresrätt är också attraktivt för många (speciellt unga), som inte vill binda upp sig, som kan ha svårigheter att få lån eller kanske vill pröva en ny bostadsort. Privata hyresrätter saknas i nyproduktionen och är ett eftersökt alternativ till affordable housing, som fått en negativ stämpel.

Det är ofta svårt att få lån och fortfarande dyrt (i London oerhörda kostnader) om man inte har ett kapital från tidigare försäljning. Finansiering sker ofta via mamma-pappa-banken.

Även en åldrande befolkning ger nya affärsmöjligheter för bostadsbyggarna. Vi hörde bland annat om en stiftelse som agerar som franchise-säljare, där de som uppfyller vissa krav kan ta ett väletablerat namn/koncept. Förutom senior/äldreboende har även nyproduktion av studentboende klarat sig bra under de senaste åren.

Inget fokus på produkten
Under de två konferensdagarna visades tyvärr inga goda exempel, överhuvudtaget nämndes knappt design eller kvalitet. Det framgick dock att höga hus och hög exploatering givit höga förluster. Nya lägenheter i nya stadsmiljöer fungerar bra enbart i större städer. Några ordentliga undersökningar om vad folk vill ha presenterades inte.

Flera påpekade att ett miljötänkande med välisolerade hus är nödvändigt ur ett ekologiskt klimatperspektiv. Farhågor framfördes också om att nya miljökrav (pålagor) var kostnadsdrivande och minskar möjligheter till nyproduktionen.

Den största kritiken rörde planprocessen, som beskrevs som både långsam, byråkratisk och mycket kostsam för exploatören. I England verkar väldigt mycket av infrastrukturen bekosta bostadsprojekten. Precis som i Sverige kan enbart ett fåtal företag hålla ut när planprocessen blir för långdragen och dyr. Jag kände också igen påståendet att all utveckling under de senaste åren enbart har gällt teknik och att kundperspektivet glömts bort. ”Bygg på fort och rationellt, allt går att sälja”.

Brittiska regeringen har insett risken med att halverat bostadsbyggande och startat en ny myndighet, Homes & Communities Agency, HCA, som har två miljarder pund för att få igång bostadsbyggandet. HCA:s chef Sir Bob Kerslake berättade om satsningen som bland annats skall stötta individuella projekt, hitta former för en hyresgaranti, stötta nya finansieringsformer, stötta ”affordable housing”, stödja ett ekologiskt hållbart byggande och underlätta för nya aktörer inom bostadsbyggandet. Sir Bob Kerslake vill se fler privata hyresrätter och har också fått fram planlagd mark som skall säljas/hyra ut till förmånliga villkor.

Sammanfattning: Botten är nådd – nu kan det bara gå uppåt!

Mats Egelius